Hai lasciato l’appartamento, hai consegnato le chiavi, hai pagato tutti i canoni e le spese dovute. Il proprietario, però, non ti restituisce il deposito cauzionale.

È una situazione piuttosto frequente e che spesso genera una domanda molto semplice: il proprietario può tenersi la cauzione oppure deve restituirla?

La risposta dipende dal motivo per cui il proprietario intende trattenerla. Il deposito cauzionale, infatti, non è una somma che il locatore può trattenere liberamente alla fine del contratto. Ha una funzione precisa: garantire il proprietario rispetto a eventuali inadempimenti del conduttore, come il mancato pagamento di somme dovute o i danni all’immobile che vadano oltre il normale deterioramento derivante dall’uso della cosa.

La legge stabilisce inoltre che, nelle locazioni abitative, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Quando il proprietario deve restituire la cauzione

Al termine della locazione, se il conduttore ha adempiuto ai propri obblighi e ha riconsegnato l’immobile senza danni imputabili a lui, il deposito cauzionale deve essere restituito.

Il proprietario non può semplicemente decidere di trattenere la somma perché, a suo giudizio, l’appartamento non è stato riconsegnato “come nuovo”.

Questo è un punto importante.

Quando si vive per diversi anni in un appartamento è normale che alcuni elementi si deteriorino per effetto del tempo e del normale utilizzo. Il pavimento può presentare qualche segno, le pareti possono avere bisogno di essere rinfrescate e gli impianti e gli elettrodomestici possono mostrare i normali effetti dell’usura.

Il codice civile stabilisce infatti che il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui lo aveva ricevuto, ma esclude dalla sua responsabilità il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto e quello dovuto alla vetustà. GGiustizia Tributaria

Diverso è il caso in cui, per esempio, siano state danneggiate intenzionalmente delle porte, siano stati rotti sanitari, siano stati provocati importanti danni alle pareti o siano stati arrecati altri pregiudizi che non possono essere considerati conseguenza del normale utilizzo dell’immobile.

In una situazione del genere il proprietario può avere titolo per chiedere al conduttore il risarcimento del danno e, ricorrendone i presupposti, rivalersi anche sul deposito cauzionale.

Il proprietario può trattenere la cauzione per qualsiasi danno?

No.

Non basta affermare genericamente che “ci sono dei danni”.

Se il proprietario trattiene la cauzione, deve poter indicare quale obbligazione del conduttore sarebbe rimasta inadempiuta e, nel caso di danni all’immobile, quale sia concretamente il pregiudizio lamentato.

Immaginiamo, per esempio, che il proprietario trattenga €1.500 sostenendo che l’appartamento debba essere completamente tinteggiato.

Se le pareti presentano semplicemente i normali segni derivanti da diversi anni di abitazione, non è affatto automatico che il costo della tinteggiatura possa essere posto a carico dell’inquilino.

Il discorso sarebbe diverso se, invece, le pareti fossero state danneggiate in modo anomalo, per esempio da fori, macchie o altri deterioramenti non riconducibili al normale uso.

La distinzione, quindi, è tra normale deterioramento dell’immobile e danno imputabile al conduttore.

Ed è proprio per questo che fotografie, verbali di consegna, comunicazioni tra proprietario e inquilino e ogni altra documentazione relativa allo stato dell’immobile possono diventare molto importanti.

E se il proprietario dice che deve ancora controllare le spese?

Anche questa situazione merita attenzione.

Può accadere che, alla riconsegna dell’appartamento, il proprietario affermi di voler verificare eventuali danni oppure di dover fare il conguaglio di alcune spese.

Questo, però, non significa che possa trattenere indefinitamente la cauzione senza fornire spiegazioni.

Se esiste una concreta ragione per cui il proprietario ritiene di avere un credito nei confronti dell’inquilino, la questione deve essere verificata sulla base delle circostanze del caso concreto. Una generica affermazione del tipo “prima devo vedere se c’è qualcosa da sistemare” non dovrebbe trasformarsi in una trattenuta senza termine e senza giustificazione.

È quindi opportuno chiedere per iscritto al proprietario quale sia il motivo della mancata restituzione e, se vengono contestati dei danni, chiedere che vengano specificati e documentati.

Cosa può fare l’inquilino se il proprietario non paga?

La prima cosa da fare è evitare discussioni esclusivamente telefoniche o a voce.

È molto più utile inviare una comunicazione scritta nella quale si ricostruisce brevemente la situazione: data di cessazione del contratto, riconsegna dell’immobile, restituzione delle chiavi, pagamento dei canoni e delle eventuali spese dovute e importo del deposito cauzionale versato.

Nella stessa comunicazione si può chiedere formalmente la restituzione della cauzione, oltre agli eventuali interessi dovuti, indicando un termine entro il quale effettuare il pagamento.

Se il proprietario risponde contestando dei danni, occorre capire se si tratta di contestazioni fondate oppure se sta cercando di imputare all’inquilino il normale deterioramento dell’immobile.

Se invece non risponde oppure continua a rifiutare la restituzione senza una valida ragione, può essere necessario passare a una vera e propria diffida e, successivamente, valutare l’azione giudiziale più appropriata per ottenere la restituzione della somma.

La scelta dello strumento processuale dipende dalla documentazione disponibile e dalle caratteristiche concrete del credito. Non è quindi corretto sostenere che in ogni caso sia sufficiente chiedere un decreto ingiuntivo: prima occorre verificare se il credito sia assistito da prova scritta idonea e quale sia la strada processuale più conveniente.

E se il proprietario trattiene la cauzione perché l’inquilino deve ancora pagare dei canoni?

Qui la situazione è diversa.

Se alla fine della locazione risultano effettivamente canoni o altre somme dovute dal conduttore, il proprietario può far valere il proprio credito secondo le regole applicabili al rapporto di locazione.

Il deposito cauzionale, tuttavia, non dovrebbe essere confuso con gli ultimi canoni di locazione.

In particolare, l’inquilino non dovrebbe decidere autonomamente di non pagare l’ultima mensilità sostenendo che “tanto c’è la cauzione”. La cauzione e il canone hanno funzioni diverse e, salvo diverso accordo tra le parti o particolari circostanze giuridiche, non è prudente effettuare questa compensazione di propria iniziativa.

Attenzione agli interessi sulla cauzione

C’è poi un aspetto che spesso viene completamente dimenticato.

Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali e la legge prevede che questi siano corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Questo significa che, quando si verifica la restituzione del deposito, non bisogna guardare soltanto all’importo originariamente versato, ma anche agli eventuali interessi maturati secondo la disciplina applicabile.

Naturalmente il calcolo concreto dipende dalla durata del rapporto e dai tassi legali applicabili nei diversi periodi.

E se non esiste un verbale di consegna?

È una situazione molto comune.

Molti contratti di locazione vengono stipulati senza redigere un dettagliato verbale che descriva lo stato dell’appartamento al momento della consegna.

Questo non significa automaticamente che il proprietario abbia ragione o che l’inquilino sia responsabile di qualsiasi problema riscontrato alla fine della locazione.

L’art. 1590 del codice civile stabilisce che, in mancanza di una descrizione dello stato dell’immobile, opera una presunzione secondo cui il conduttore ha ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. GGiustizia Tributaria

Proprio per questo, in caso di contestazione, possono assumere particolare importanza altri elementi di prova: fotografie scattate all’ingresso o alla riconsegna, messaggi, email, segnalazioni effettuate durante la locazione, fatture relative a interventi di manutenzione e ogni altro documento utile a ricostruire le condizioni dell’immobile.

In conclusione

Se hai lasciato l’appartamento, hai restituito le chiavi e hai adempiuto correttamente ai tuoi obblighi, il proprietario non può trattenere la cauzione semplicemente perché lo decide lui.

Se sostiene di avere subito un danno, deve essere verificata la natura del danno e la sua effettiva imputabilità al conduttore, distinguendo ciò che deriva da un uso scorretto dell’immobile dal normale deterioramento e dalla vetustà.

Se invece il proprietario non restituisce la cauzione e non fornisce una giustificazione concreta, l’inquilino può formalizzare la propria richiesta e, se necessario, procedere per ottenere giudizialmente la restituzione della somma.

La documentazione è fondamentale: contratto di locazione, ricevuta del deposito cauzionale, fotografie dell’immobile, verbale di consegna se esistente, comunicazioni con il proprietario e prova della riconsegna delle chiavi possono fare una differenza decisiva.

Hai lasciato una casa in affitto e il proprietario non ti restituisce la cauzione? Prima di iniziare una causa, è opportuno verificare il contratto e tutta la documentazione relativa alla riconsegna dell’immobile, perché la soluzione può cambiare sensibilmente a seconda del motivo per cui il proprietario rifiuta il pagamento.